Ръководство: Инвестиране в имоти в Сеул
През последните две години, дори както всеки друг водещ пазар на имоти в Азия премина през собствения си дял от възходи и падения, пазарът на недвижими имоти в Южна Корея непрекъснато е във възходяща графика. Според KB Land, предоставяща статистически данни за жилищата на правителството, цените на имотите в Южна Корея непрекъснато се увеличават от август 2013 г., а сделките с имоти през последната година достигат един милион - най-високият брой от 2006 г. насам.
Столичният регион на Сеул и провинция Кьонги са вятърът на забързаната активност, съгласно скорошен доклад на държавния Корейски институт за развитие (KDI). Само столичният регион представлява 52 процента от общия обем на вътрешните продажби през второто тримесечие на 2015 г., скок от изумителни 64,3 процента в годишните транзакции. Като цяло транзакции с жилища скочиха с 39,1% на годишна база през второто тримесечие на 2015 г.
ПАЗАРЪТ НА СОБСТВЕНОСТТА ПОЛУЧАВА ПО-ГОЛЯМ БОУТ
Здравият пазар на недвижими имоти отразява икономическия растеж на Корея и ефективността на правителството при прилагането на навременни политически решения. Yoona Choi, вицепрезидент и партньор на Knight Frank Korea, заяви, „(едно от) законодателството, което има огромно влияние върху жилищния пазар, е облекчаването на LTV (заем на стойност) и DTI (дълг към доход) ) съотношение, като капацитетът за ипотечно кредитиране е увеличен съответно до 70% и 60%, от средно 50% и 50% по-рано. " Освен това, според доклада на KDI, нарастването на сделките с имоти може да се дължи на ниските лихви и високите цени на дженсе.
Системата jeonse е уникалната система за наем в страната, под която работят много домакинства. Наемателите плащат голям депозит (обикновено половината от стойността на имота), когато наемат жилище за основен период от две години. В края на договора наемодателят ще върне целия депозит, без да начислява месечен наем, като същевременно ще изплаща пари от лихвата, платена на йонсето по време на срока на лизинга. Тъй като наскоро лихвените проценти достигнаха рекордно ниско ниво от 1,75 процента, наемодателите повишиха стойността си на джонси до средно 71,9 процента от стойността им. В резултат на това бъдещите наематели се обръщат към закупуване на жилища, вместо да избегнат прекомерните такси за наем.
ЗАЩО SEOUL?
Столичният и търговски център на Южна Корея, Сеул, винаги е бил предпочитаният избор на инвестиции със своя стабилен жилищен и стабилизиран търговски сектор. Той бе обявен за „Най-добра дестинация за международна бизнес среща“ от Business Traveler, класиран на първо място в класацията на Global Blockberg в индекса на иновациите и бе поставен на шесто място в Global Power City Index последователно в продължение на три години от фондация Mori.
Въпреки че цените на имотите в Сеул са малко по-високи, той предлага атрактивни характеристики, като удобна за наемане лизингова система, пазарна лекота и облекчаване на конвертируемостта на столиците, което компенсира минуса на по-високата цена. Всъщност, независимо дали инвестирате в дом или търговски имот в Сеул, няма по-добро време от сега.
Огромното предлагане и по този начин високите нива на свободни работни места в Сеул доведоха до необходимостта настоящите наемодатели да предлагат стимули за лизинг, като няколко месеца безплатни наеми. „Въпреки това, през втората половина на 2015 г. предлагането ще намалее и ще видим, че настоящият пазар на благоприятни наематели ще се прехвърли към благоприятна за наемодателите ситуация през 2015-2016 г.“, казва Ричард Хван, управляващ директор на Cushman & Wakefield Korea. Той също така добавя, че дългосрочният пазарен цикъл ще бъде задвижван от наемодателите, като ще натрупат здрави наеми и поскъпване на капиталовите стойности за собствениците.
В сравнение с други азиатски глобални търговски дестинации, пазарът на имоти в Сеул е почти 1,5 пъти по-голям от този в Хонконг и двойно по-голям от този в Сингапур. Сеул се гордее и с най-голямата концентрация на търговска собственост в страната, с трите си значими бизнес района - Централен бизнес район (CBD), Gangnam Business District (GBD) и Yeouido Business District (YBD) - дом на редица водещи финансови институции, включително Корейската фондова борса. Освен това, откриването на линия на метрото в Сеул № 9 ще свърже Shinnonhyeon със станцията на спортен комплекс в Сеул, което ще осигури допълнително предимство на удобството в града.
РАЗПРЕДЕЛЕНИЯ НА ИМОТИТЕ, ЗА КОИТО ИЗГЛЕДАЙТЕ
За най-добрите търговски имоти потенциалните инвеститори трябва да погледнат към трите основни бизнес района (CBD, GBD и YBD), в които се намират близо 66,5% от големите офис сгради в Сеул. CBD е най-големият от трите области и е дом на големи правителствени мултинационални институции. GBD е на второ място и се фокусира върху изграждането на център за информационни технологии. И накрая, YBD, наречен „Уолстрийт“ на Южна Корея, включва централата на дружествата за ценни книжа и излъчващите компании.
Други инвестиционни области, за които трябва да следите, включват област Магок и Digital Media City (DMC), които са актуални видни места, които могат да осигурят висококачествени търговски съоръжения и изключителни жилищни имоти, сред много други предимства.
Област Магок, разположена в югозападен Сеул, е екологосъобразен клъстер в областта на знанието, който току-що завърши строителството в края на миналата година. Това е център за научноизследователска и развойна дейност на световно ниво за различни национални и международни предприятия, научноизследователски институти, университети и организации като LG, Lotte и Kolon Future Technology Institute.Той също така осигурява първокласни жилищни комплекси, огромен централен парк в средата на окръг Магок и надежден масов транспорт, който удобно свързва жителите около района и в Гангнам и Йеуидо. В допълнение, Magok е само на два километра от летище Gimpo, което осигурява международни полети до Пекин, Шанхай, Токио, Осака, Нагоя и Тайпе, което го прави обещаващ бизнес център между Корея-Китай-Япония.
От друга страна, DMC е съвременен клъстер за цифрови медийни развлечения, разположен в Сангнам-донг, северозападно от Сеул. Проект, който цели да бъде напълно завършен до тази година, DMC ще допринесе значително за позиционирането на Корея на пазара, базиран на знанието, чрез своите модерни технологии, човешки ресурси и възможности за забавление, както вече беше показано в глобалния феномен, Корейската вълна. Той е основен елемент от новия градски план на Сангнам Милениум, заедно със стадиона на Световната купа, Парк на Световната купа и Еко селището, което го прави топ туристическа дестинация, където хората, околната среда, културата и технологиите просперират заедно. Освен това, едно от ключовите удобства, предоставени тук, е DMC Ville, зона на обслужвани апартаменти, изключително за чужденци, гарантиращи, че чужденците могат да се чувстват посрещнати и да живеят удобно в района.
С понижените лихвени проценти, ограничените доставки, стабилната икономика и привлекателните области на инвестиции изглежда, че има малък шанс пазарът на недвижими имоти в Сеул да отиде твърде далеч. Всъщност тази просперираща столица на Южна Корея съдържа всички съставки за устойчиво бягане.
Кредити за персонала
Текст от Делия Ган и Тина Чопра
Тази статия първоначално е публикувана в Palace
