Ефект на Brexit: Бъдещето на недвижимите имоти в Лондон
В часовете и дните след референдума в Обединеното кралство, в който 51,9% от избирателите, избрани да излязат от Европейския съюз, голяма част от страната изглеждаше в шок. Кампанията беше горчива и висцерална, водена от подбуждане на реторика около британската имиграция, икономиката и бюрократичния елит, но мнозина във Великобритания и чужбина не очакваха вотът на отпуска да надделее.
Докато светът се бори с резултатите, пазарите реагираха в мащаб, който не се наблюдаваше след финансовата криза. Паундът падна до най-ниската от 1985 г. насам, азиатските акции се сринаха и само няколко дни по-късно се появиха информации, че Standard & Poor's са отнели Великобритания от тройния й кредитен рейтинг. Гласуването постави нацията за горчиви разговори за развод напред и тъй като няма прецедент за страна, напускаща търговския блок на ЕС с 28 държави-членки, цари несигурност как точно Великобритания ще договори новата си позиция в политическата и икономически пейзаж.
South Quay Plaza
Тази несигурност вече се е отразила на пазара на имоти, особено в Лондон, където някои купувачи се изтеглят от покупки, загрижени за бъдещето на града. Министерството на финансите на Обединеното кралство предупреди преди вота, че цените на жилищните имоти ще бъдат с 18% по-ниски, ако страната гласува да напусне. Хауърд Арчър, главен европейски и британски икономист в IHS Economics, каза, че активността и цените на пазара на жилища са „много сериозен риск от разширен, забелязан спад след решението на Великобритания да напусне“ Европейския съюз. Той прогнозира, че цените на жилищата могат да паднат с 5% през втората половина на 2016 г. и още 5% през 2017 г.
„Гласуването в полза на Brexit ще породи период на нова несигурност на основния лондонски пазар на жилища“, заяви Лиъм Бейли, глобален ръководител на научните изследвания в Knight Frank в Лондон. „Някои търсения, особено от инвеститорите, ще се забавят и в някои случаи ще бъдат пренасочени“.
Етажната тераса на резидента на South Quay Plaza
Brexit представя нова несигурност след поредица от събития, които вече навлажниха пазара на имоти в Лондон. От 2009 г. до 2014 г. Лондон многократно прави заглавия за рекордни продажби на супер премиерски имения на заможни купувачи от Русия, Близкия Изток и Азия, много от които в централните квартали на града, така наречените „златни пощенски кодове“, които включват Белгравия , Knightsbridge, Kensington, Mayfair и Holland Park. От 2014 г. насам пазарът се забави.
Някои от предните ветрове са дошли под формата на данъци. Нова ставка на гербовия данък, въведена през декември 2014 г., начислява 10% за имоти на стойност над 925 000 GBP (1,3 милиона долара) и 12% за тези над 1,5 милиона GBP (2,5 милиона долара). От април тази година купувачите на второ жилище и имоти, които купуват под наем, са изправени пред друг данък; 3% надбавка за гербово плащане, предназначена за изравняване на полето между инвеститори и купувачи за първи път.
Ефектът от новите ставки на гербовите мита вече се усеща на пазара, като много по-малко транзакции са регистрирани в диапазона от 2 милиона долара плюс. Тогава кампанията за Brexit даде още паузи на купувачите и продавачите. „Купувачите и продавачите отлагат решенията заради перспективата да навлязат в неизвършена икономическа и политическа територия“, казва Том Бил, ръководител на лондонското проучване за жилищни имоти в Найт Франк. Според данните на Knight Frank търсенето остава затихнало през май 2016 г. дори за имоти, при които търсените цени са паднали с 10% или повече.
Изглед на ъгъла на South Quay Plaza
В град, който черпи значителни инвестиции от международните пазари, местните политически катаклизми са само част от пъзела. През последната година основните чуждестранни инвеститори в британската собственост бяха засегнати със собствени неуспехи: ниски цени на петрола в Близкия изток, проблеми с валутата в Русия, рецесия в Бразилия и сътресения на борсите в Китай, всички от които допринесоха за малко транзакции от висок клас. През 2014 г. инвеститорите в Mideast представляват 15% от основните купувачи в Лондон; през 2015 г. те са 4%.
Според Йоланд Барнс, ръководител на световните изследвания в Savills, кампанията за Brexit се превърна в удобно извинение за забавяне на пазара, което вече се случва. Данните на Savills показват, че цените в основния централен Лондон са спаднали с 6% през 2015 г., а обемът на сделките се е свил до 40%. „Brexit е много добро извинение за хората да не правят нищо на пазар, където хората не биха направили нищо“, казва Барнс.
Независимо от това, неочакваният резултат от референдума добави още едно, по-голямо препятствие пред пазара, който все още се приспособяваше към гербовите мита и глобалните геополитически фактори. „Първокласният пазар на имоти в Лондон ще се възползва от нещо, което в краткосрочен план изглежда малко вероятно: безпрецедентен шест месеца“, казва Том Бил на Knight Frank.
За някои чуждестранни инвеститори обаче настоящият смут представлява възможност. Купувачите ще получат повишена стойност при закупуването на имоти в Лондон в резултат на обезценяването на стерлинги, казва Питър Уетъръл, брокер, базиран в Мейфеър. „За чуждестранните купувачи този голям и драматичен спад на стойността на стерлингите ефективно ще компенсира корекцията на гербовите такси и данъчните корекции и ще превърне основния лондонски имот в доходоносна инвестиция за задгранични инвеститори, достатъчно смел, за да предприеме пънт, въпреки пазарната несигурност“.
Изглед от One Tower Bridge - Главна спалня
За мнозина, които вярват в дългосрочната устойчивост на Лондон, настоящите смущения на пазара не променят общата привлекателност на града, особено като убежище за запазване на богатството. Изследвания от Найт Франк показват, че през последното десетилетие градът е извлякъл повече от два пъти броя на хората с висок нетен стойност от развиващите се пазари (114 000) в сравнение със САЩ и Австралия (42 000 и 22 000 съответно). Инвеститорите са привлечени от безопасността на града, добрите училища, екологичната среда и централната часова зона, които вероятно няма да се променят в резултат на вота за Brexit.
Градът също активно инвестира в бъдещето. По-широк поглед върху пазара на недвижими имоти разкрива също, че макар търсенето на имоти в Prime Central London да е намаляло през последните години, има интерес към по-големия Лондон, където схемите за регенерация и подновените проекти за свързаност и инфраструктура изместват пейзажа на лукса жив.
"Тъй като златните пощенски кодове на Лондон станаха по-малко достъпни след финансовата криза, купувачите все повече търсят по-добра стойност нататък", казва Том Бил. Въпреки че търсят по-добра стойност, те все още искат „спецификации и съоръжения с най-добро качество“, а това означава, че има все по-голям фокус върху качеството на схемите, а не желанието да бъдат в конкретна област.
Разработчиците са се възползвали от това търсене и това повишава общото ниво на качество на новопостроените разработки, които все повече включват пакети, услуги, търговски и културни компоненти. Въпреки че подобни експерименти в урбанизма и създаването на места са често срещани в градове като Маями, Хонконг или Сингапур, те са сравнително ново явление в Лондон.
Southbank, една от първите райони, които трябва да бъдат съживени, преди това не е била на картата за богати инвеститори, но е имала по-бързи темпове на растеж в сравнение с другите първостепенни квартали и служи като пример за това как новите пазари могат да узреят, казва Том Бил.
Екстериор на Една кула
В допълнение към The Shard (най-високата сграда в Западна Европа), районът е мястото на More London, майстор, планиран от Foster + Partners, и One Tower Bridge, проект от Berkeley Homes, който съчетава луксозни резиденции с магазини, ресторанти, пешеходни пешеходни пътеки и оживен парк на брега на реката. В допълнение към културните си предложения, Ivy, популярна лондонска сутиена наскоро обяви, че планира да открие място на приземния етаж на One Tower Bridge, а Лондонският театър скоро ще заеме потъналия театър на 900 места. Самата схема включва значително пространство за живот на открито, също новост за Лондон. „Това, което е наистина специално за този проект, е количеството динамична тераса и покривно пространство, заедно с кухни на открито, горещи вани и беседки“, казва Мъри Левинсън, партньор на Squire & Partners, който е проектирал проекта.
От върха на пентхаус на кулата, който се предлага в комплект с тераса на покрива и хидромасажна вана, можете да видите през Темза до град Лондон, Тауър Бридж, Тауър Лондон и други. По-ниските сгради, разположени с лице към реката, се отличават с плъзгащи се стъклени врати, които се отварят към широки тераси с гледка към кметството и моста на кулата. Гледките бяха силна продаваща точка за проекта, който в момента се продава на 90%. Качеството на строителството (интериорите разполагат с ръчно изработена дограма, полирани мраморни плотове, уреди Miele и системи за домашна автоматизация) също е привлекателно, както и пакетът с удобства: 24-часово обслужване от портиер от Harrods Estates, фитнес, спа и закрит басейн са включени. Грубо остават 23 единици, включително избрани мезонети. Те са на цена около 3900 долара на квадратен фут.
Концепцията за смесена употреба също се разпространява в по-голям Лондон със схеми като „Девет бряста“, които включват 20 000 нови домове, и по-нататък на запад, Белият град, който е мястото на основен ремонт от 10 милиарда долара, който има за цел да преобразува района от строг, до голяма степен търговски пейзаж в оживен квартал с 5000 нови домове, магазини и офис център за медийни компании. Като част от възраждането лондонският предприемач Stanhope преобразува бившата централа на BBC в луксозни резиденции.
На изток високите кули също се умножават в град, който някога е бил дефиниран от по-равномерен, нискомащабен урбанизъм. В Canary Wharf Herzog & de Meuron са проектирали нова кула, наречена Rolling Pin заради високата си цилиндрична форма, а Foster + Partners са проектирали South Quay Plaza, най-високият жилищен проект, който в момента се строи в ЕС.
Триплекс с изглед към терасата с един кула
Исторически оживено пристанище, а отскоро и място на разрастващ се финансов квартал, Canary Wharf също се превръща във все по-желано място за живеене. Очакванията за бъдещ растеж се подсилват от пристигането на новата линия Crossrail, планирана да се проведе през 2018 г., което значително ще съкрати времето за пътуване до централния Лондон. Днес районът все още се чувства до голяма степен корпоративен, но разработчиците възнамеряват да комбинират жилищни и търговски програми с повишена свързаност, когато общността узрява.
„Canary Wharf става все по-смесена и ще нарасне до 200 000 души“, казва Хари Люис, управляващ директор на Berkeley Homes, който развива South Quay Plaza. „Доходността от отдаване под наем тук е по-висока и пристигането на Crossrail ще бъде смяна на играта.“
South Quay Plaza е разположен на брега на морето, точно срещу CBD и въпреки че много от съседните сгради са построени точно до ръба на бреговата линия, Грант Брукър, ръководител на студиото на Foster + Partners, искаше да подходи към сайта по различен начин."Важно е да пропуснете дневна светлина", казва той, обяснявайки, че като изкриви кулите с форма на куб, които имат сравнително малък отпечатък (над 64% от сайта няма да бъде разработен), той успя да създаде още много експозиции. „Сградата няма задна страна“, казва той. „Всяка единица има фантастично лице“.
Екипът на Брукър също използва своя богат опит в проектирането на сгради в международен план, за да създаде цялостна програма за удобства, която включва здравен клуб, СПА център и 20-метров басейн, както и салон за клуб на жителите, който обхваща целия 56-ти етаж и включва бар, скрининг стая и голяма тераса. „Типът благоустройство, който е необходим, за да може сградата наистина да работи, липсваше в по-ранните разработки в Лондон“, казва Брукър.
Планиран за окупация, започващ през 2020 г., South Quay Plaza ще включва 888 единици в 36-етажните и 68-етажните кули, вариращи от студия до резиденции и мезонети с три спални. Досега Berkeley Homes пусна 350 бройки, като цените започват от 990 000 долара. Към днешна дата половината от тези единици са продадени, а търсенето от Азия е силно: 50% от международните купувачи на проекта са от Китай.
Адам Чалис, ръководител на жилищните проучвания в Jones Lang LaSalle, казва, че схемите за регенериране като Canary Wharf са особено популярни сред купувачите от Азия, защото разбират дългосрочния инвестиционен потенциал. „Те го разбират, защото са виждали, че това се случва в техните страни“, казва той. Challis също отбеляза цялостна промяна в отношението на купувачите през последните години, при която инвеститорите разглеждат дългия поглед, разглеждайки внимателно програмите, схемите и кварталите и подхождат към решението като инвестиция в Лондон като цяло.
Времето ще покаже как Великобритания успява да договори излизането си от Европейския съюз и как Лондон изнася панаири в резултат на промените. Много ще зависи от трайните последици от Brexit за британския бизнес, особено за тези в огромния финансов сектор на страната. Преди референдума населението на Лондон се очакваше да нараства със 100 000 души годишно през следващото десетилетие, а предлагането на жилища изостава. За тези, които вярват в бъдещето на града и продължаващия потенциал за растеж, сега може да е подходящ момент да се отпуснат.
Тази статия е публикувана за първи път в списание Palace.
