Q4 2019 Global UBS Global Real Estate Bubble Index
Списание „Дворец“ горд е, че Александър Каролик Шлайн, основател на базираното в Сингапур Panache Management Pte Ltd, което участва в проекти за инвестиции в недвижими имоти и технологии, описва мислите си за този доклад на UBS 2019 Real Estate Bubble Index. Индексът UBS Global Real Estate Bubble, публикуван по-рано тази година, ни предоставя няколко бележки за Сингапур, Токио и Хонконг, единствените азиатски градове в индекса. Цените в Токио се повишават за последните 4 до 5 години, въпреки негативната демография на Япония, която в крайна сметка ще повлече цените на имотите надолу. По-голямата част от притока на население в Токио е от местни жители, които изоставят по-малките градове и се преместват в този огромен икономически център.
Устойчивостта на Сингапур все още е в сила
„Индексът на UBS Global Real Estate Bubble поставя пазара на жилища в дългосрочна перспектива и е предназначен да проследява риска от балони на цените на имотите в глобалните градове“, - UBS
Също така, чуждестранните купувачи са много активни в жилищните имоти, но някои може да се чудят на кого ще продават имотите си след няколко години, когато търсят изход. Малко вероятно е местните да купуват и те определено няма да могат да запълнят празнотата, която ще бъде създадена, дори ако част от настоящите инвеститори решат да продадат. Въпреки че повечето хора ще намерят Япония за по-привлекателна като туристическа дестинация и стратегически разположените имоти ще се радват на добър наем от връщания в стил Airbnb.
„На глобално ниво икономическата несигурност надвишава ефекта от намаляването на лихвите върху търсенето на жилища в градски условия“, казва Марк Хефеле, главен инвестиционен директор в UBS Global Wealth Management. “
Хонг Конг, както винаги е високо в този вид индекси с много положителна индикация за свойствата. Но все още трябва да наблюдаваме намаляване на цените в този вечно търсещ град, че дори безпрецедентните социални вълнения изглежда не влияят на неговите стратосферни цени. Човек трябва да се чуди дали ценообразуването има „балон“ или просто резултат от действителното, силно търсене на имоти в този супер град. И без съмнение, хонконгерците плащат скъпо за домовете си. Те ще се нуждаят от 22 години работа, за да купят същия апартамент в своя град, който ще отнеме сингапурец само 12 години.
Факти на квалифициран работник и как той / тя ще трябва да изкарва прехраната си, за да купи имот
Това ни отвежда в Сингапур. Сред всичките 24 световни града в UBS Global Real Estate Bubble Index, само четири имат текущата стойност на имотите си под себестойността през 2008 г. Тези четири града са Милано, Чикаго, Дубай и Сингапур. UBS посочва, че цената е справедлива за сингапурския пазар, но читателите трябва да се отбележат, че докато другите градове, посочени в индекса, се изчисляват в широкия смисъл на пазара на имоти, в Сингапур около 80% от пазара е под правителството агенциите контролират това, което се нарича съвет за развитие на жилища или HDB.
Което означава, че само 20 на сто от пазара на имоти в Сингапур е на частния пазар. По-голямата част от сингапурците притежават и живеят в HDB, докато малък процент от сингапурците живеят в апартаменти и поземлени имоти. По-голямата част от апартаментите се отдават под наем на чужденци, които са ограничени от разпоредбите за закупуване или наемане на HDB. Така изчислението колко години са необходими за закупуване на имот в Сингапур, тук не е напълно правилно, тъй като местните граждани отнемат много по-малко години, за да купят субсидирания си HDB. Имайки предвид тези моменти, е напълно ясно, че частният пазар в Сингапур е много под реалната му стойност. Сингапур се доказва отново и отново като относително достъпен в глобален мащаб. Но цените няма да поскъпнат в най-скоро време поради суровите мерки за охлаждане. Тези мерки са отговорни за намаляване на цените на частния пазар под реалната им стойност, както виждаме от това сравнение на индексите. Освен това, докато цените в Сингапур намаляват през последните 10 години, доходите на местното население нарастват. Оценявам стабилното поскъпване на цените на имотите в средносрочен и дългосрочен план. Освен това прогнозирам лихвите да са меки за години напред, което може да ускори поскъпването на този ограничен и атрактивен пазар на имоти. Прочетете за другите истории на Алекс Шлайн тук.
Луксозен експерт-колонист - Александър Каролик-Шлаен
За Александър Каролик Шлаен
Александър Karolik Shlaen, Executive MBA, е основателят на базираното в Сингапур Panache Management Pte Ltd, което представлява дизайнерските линии на Aston Martin, дизайнерските линии на Тонино Ламборгини Casa и Formitalia в Азия. Panache Management се занимава с инвестиционни проекти за недвижими имоти и технологии и осигурява луксозни интериори и дизайн за ексклузивни недвижими имоти, частни джетове и суперак. Шлайн се появява в различни регионални и световни медии и пише луксозни колони на експертните издания на регионалните бизнес списания от 2009 г. Той също беше председател на съдийската комисия за Asia Property Awards и често се търси да присъства на утвърдени бизнес форуми. Научете повече на PanacheManage.com
Друга информация: Списък на Sotheby's International Realty, Сингапур.
Хан Хуан Мей, директор, изследвания, изброява международното недвижимо имущество на Сотбис.
Известно е, че ценовите балони се срещат от време на време на повечето пазари на имоти - признаците за това включват покачване на цените на жилищата с по-бърз темп от покачването на доходите, ниски лихви, прекомерно ипотечно кредитиране, висока ликвидност и приток на чуждестранни финансови средства.Графиката на UBS показва, че Хонконг, Мюнхен, Торонто, Ванкувър и Амстердам бяха първите пет най-скъпи градове през 2018 г. поради бързото покачване на цените на жилищата. В другия край на скалата Чикаго беше класиран като „подценен“, докато Милано, Сингапур и Бостън бяха считани за „справедливо“ оценени. Жилищният пазар в Сингапур е контролиран свободен пазар, тъй като правителството го наблюдава внимателно и ще се намеси, за да гарантира стабилност и устойчив растеж на цените. Интервенциите са необходими, за да се запазят цените на частните жилища при равномерна килия на фона на висока ликвидност на инвестиращи средства в системата. Непрекъснато състоянието на сигурно убежище в Сингапур го прави благоприятна дестинация за инвестиции в имоти. Мерките за охлаждане като затягане на финансирането и налагане на по-високи държавни такси бяха доста успешни в Сингапур, но не и в други градове като Хонконг и Ванкувър.
„Сингапур остана в доста оценената категория, сравнително непроменен по отношение на риска от балончета. Жилищният пазар в Сингапур е свободен пазар в контролирана среда, тъй като правителството го наблюдава внимателно и ще се намеси, за да осигури стабилна пазарна стабилност и устойчив растеж на цените. Интервенциите са необходими, за да се запазят цените на частните жилища при равномерна килия на фона на висока ликвидност на инвестиращи средства в системата. Непрекъснато състоянието на сигурно убежище в Сингапур го прави благоприятна дестинация за инвестиции в имоти. Мерките за охлаждане като затягане на финансирането и налагане на по-високи държавни такси бяха доста успешни в Сингапур, но не и в други градове като Хонконг и Ванкувър. Сравнително, свръхценен жилищен пазар може да се изправи пред по-големи рискове, тъй като се сблъскваме с предните ветрове на рецесия поради продължителната търговска война между САЩ и Китай и безрезултатния Brexit. " - Хан Хуан Мей, директор, изследвания, изброява международното недвижимо имущество на Сотбис.
Ръст на цените на UBS 2019
Тъй като се сблъскваме с ветровете на рецесия поради продължителната търговска война между САЩ и Китай и безрезултатния Brexit, ще бъде по-трудно да се коригира надценен жилищен пазар, за да се направят жилищата по-достъпни.
Подредено: Какво се случва в APAC
Глобалният индекс UBS Global Real Estate Bubble гласи: Резултатите от балонния индекс не са се увеличили в градовете на APAC през последните четири тримесечия. В Хонконг инерцията намаля, а цените леко паднаха от средата на 2018 г. Независимо от това, въпреки че градът все още е на територията на риск от балон, като се има предвид, че цените са се удвоили през последните 10 години, няма фундаментален обрат на тенденцията. Все пак по-висока колебливост на цените е вероятно през следващите няколко тримесечия. За разлика от пазара на жилища в Сингапур през последните няколко години беше изключително стабилен. Регулаторното затягане се оказа ефективно и ограничи прекомерния ръст на цените. Реалните цени са на същото ниво като през 2012 г., така че градът остава на територията на справедливата стойност. В Сидни, град, който беше само преди две години на територия с риск от балончета, цените намаляват. Те се коригират с двуцифрено число в рамките на една година, като понижават значително индексния резултат. По-ниската активност за изкупуване на чуждестранни пазари и по-строгите ипотечни заеми продължиха да заглушават общото търсене. За разлика от тях цените в Токио се покачват с 5 на сто годишно от 2014 г. насам, отделяйки се от останалата част от страната. В резултат на това пазарът се присъедини към групата на силно недостъпни градове и оценката се увеличи.
